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房产典当业务风险控制节点分析
时间:2016-01-25 15:14:23
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随着典当业不断地发展,行业风险越来越大,业务风险控制也越来越复杂。

作为房产典当业务,虽然受到国家经济转型和房地产调控政策影响,但仍然占据典当行业主要的比例。按照行业系统性风险控制的要求,我们需要梳理和检查现有的贷款结构和贷款资产质量,考量是否调低房产典当折当率等方式来应对。

本文主要从非系统性风险方面来切入分析风险控制的节点(环节和要点),主要针对新设典当企业或初涉典当业的从业人员予以参考。

随着典当行业经营主体的不断增加,行业竞争不可避免,在此背景下,我们典当从业者对于潜在业务风险需要更加提高警惕,不能思想麻痹为求业务量而降低审核要求,相反应选择更优质的担保抵押资产发放典当本金而摒弃次级贷款,从而优化资产结构。在这方面,我们应该向银行等金融机构学习,实施全流程管理“三查制度”,即贷前调查、贷中审查、贷后检查制度。

一、 贷前调查阶段风险控制节点

(一) 贷款主体真实性合法性调查

贷款主体为法人的,应该验证营业执照、组织机构代码、税务登记证、公司章程、法人代表身份证明等基本资料;贷款主体为自然人的,需要验证居民身份证、户口簿、婚姻证明等基本资料。以上注明的是“基本资料”,作为典当客户,由于典当业务的高风险特性,应该进一步要求客户出具自然人的信用证明---中国人民银行征信系统的个人征信资料,对公司法人需要进行信用调查或司法部门有无诉讼。

风险控制节点:

1、 查验当户身份的合法性。

当户是自然人的年龄应在18周岁(不含)以上,且具有完全民事行为能力。如《未成年人保护法》,对房产共有人中有未成年人的(年龄未满18周岁)的,必须办理未成年人和其监护人同意典当的公证手续,否则在诉讼阶段未成年人可以提出抗诉。另外对当户年龄超过65周岁的老年人开展业务一定要慎之又慎。

谨防出现当户是精神病人、假夫妻冒充、假共有人骗过审查人员签字行为;

总之对不具有合法性或权利有瑕疵的,典当行应提前规避法律风险,避免陷入漫长复杂的诉讼过程。

2、借款人与抵押人是否一致。抵押物属于第三人能否办理典当在法律认识上众说纷纭,从谨慎性原则上是尽量规避。

3、权属关系是否存在产权共有人。虽然《物权法》对房产权属只有一人的情况可以办理抵押登记,但为了最大限度的减少未来的不确定因素,要求配偶签字认可。对于离异单身者必须要求出示民政部门出具的婚姻状况证明。这一点很多人以为户口簿和结婚证或离婚证可以证明,实际上由于中国对户籍管理和婚姻登记管理的行政条块分割,户籍和婚姻状况的信息不能一致。这一方面相信很多典当行吃过亏。

该环节如果审核把关不严,容易出现无效合同、无效抵押的经济诈骗(骗当)结局。

(二)、抵押标的物客体的真实性合法性审核。

1、查验房产证书的真实性,所列信息是否与当物的实际情况一致。当然证书真伪很难识别鉴定,所以要求一定要取得他项权证才可以放款。

2、核实房产的状态和性质。

风险控制节点:

1)查验房产是否处于使用状态,是否出租、抵押、查封状态以便制定有效规避措施;

出租状态的应查阅出租合同,要求承租人签署配合处理的承诺书;

抵押状态的房产应该考量二押剩余价值是否足额,是否值得办理抵押;

查封状态的应与当户核实并了解其解封情况。

对于出现上述状态的应避免先典当后登记,典当行的优势是快,但事物都是两面性的,快同样就是弊端,所以典当行必须坚持先办理好他项权证才发放贷款,有的典当行为求快或者是老客户催的急,认为办理抵押材料“送件”之后就认为一般不会出问题,而先行放款,这种情况房产典当出事概率往往很小,但一出就是大金额的贷款。这一条是经过血的教训得来的认识。

2)查验房产性质,是否属于《典当管理办法》规定的经营范围内的,对于外省房产、在建工程、宅基地等法律禁止的,超出经营范围的或有瑕疵的业务应规避受理。

以下情形的房产应规避受理:

存在或判断可能存在法律纠纷的房产、列入拆迁公告或拆迁规划范围内的房产、违章建筑、未缴纳土地出让金、未转商业用地的军队用地上的建筑、单位对房产权属有控制的房改房、房产共有权人中有未成年人、房产明显属于借款人(抵押人)及其所抚养家属的生活必需住所且无证据证明在处置抵押物时借款人有能力偿还或变现能力存在其他明显瑕疵的房产。

以上情形的最后一种情形,很难把握,基本靠经办人的阅历判断。相信目前有相当多的典当企业存在类似房产典当业务处于漫长的诉讼过程当中。

(三)取证过程要保证真实、详尽。

风险控制节点:

1、所有典当业务贷前调研必须采用双人制经办,大的业务甚至增加到三人以上;

2、拍照要详尽,包括签字、按手印、到房产内外拍照等,经办人和抵押人分别合影留存,以便证明经办人是双人在现场,也是作为分清责任的一个依据。

二、 贷中审查风险控制节点

贷中审查是对资金使用的合规性、安全性及盈利性进行复查和测评。在实际工作中要实行审贷分离、分级审批的贷款管理制度。审查人员应当对调查人员提供的资料进行形式审查、实质内容核实及评定,复测贷款风险度,提出意见,按规定权限报批。审查人员要抱着“怀疑一切”的态度,反复质疑,不要怕程序繁琐,对提出的怀疑必须要求调查人员和客户尽可能提供材料证据来消除,比如对自然人要求提供个人所得税申报表或银行账户流水单来证明个人的信用状况和还款能力的评定,这就是一种很好的测评方式。

(一)、贷款用途复查

相对从银行等金融渠道融资而言,典当行的融资成本较高,它主要针对客户短时间内融资需求和救急需求。所以到典当行来融资的特性决定了高风险性,对于国家政策禁止、违规违法的用途应该坚决不贷。

风险控制特殊节点:1经营娱乐场所属于高风险行业,应该规避;2涉黄赌毒行业必须规避;3抵押人与借款人不一致;4借款人或抵押人很多,而实际用款人只有一个,有涉人数众多的法律纠纷嫌疑,应予规避。5生活习惯不良者如包养二奶等、家庭不和睦者应该尽量规避受理,否则陷入诉讼的可能性很大。(我们就遇到两起类似案例。)

很多同行和客户认为有了足够价值的抵押物,管他干什么而且也很大程度上管不了,这里想说的是关注客户资金用途并让客户提供相关证明材料,可以有效的避免化解一部分风险。

(二)还款来源的复查

安全性是资金使用的三大特性之首,为此必须要求客户提供第二套居所证明及担保人,通过司法程序拍卖抵押权是最后的选择而不是最佳的选择。一般来说,客户的银行账户流水比较能反映其资金的流动性和短期还款能力,但是怎么测评客户的收入和盈利能力呢,个人或企业所得税申报表可以从侧面反映,但从根本上必须取证其经营数据和市场分析,以及财务报表等综合考量,特别是对不确定因素大的贷款项目,审查人员必须从多角度多方面要求客户提供相关材料来佐证,消除自己的怀疑。

特殊情况的风险控制点:1新客户尤其是新成立的企业应尽职调查,评估其盈利能力;2对于离异后有婚姻纠纷或财产纠纷的,偿还能力要重点复查;3对30岁以下的年青人,其偿还能力要着重复查。

(三)合规性复查

贷款用途的合规性前面已经阐述,特别是当前国家对房地产行业严厉调控,行业主管部门也三令五申严禁向房地产开发商贷款,虽然典当行业规模小掉头快,但顺势而为是做任何事业必须要遵循的大原则,所谓“顺者昌,逆者亡”,世间万物莫不如此。

按照上述先人、后物、再资金的顺序审查完贷款的三要素后,基本可以确定是否可以受理该业务,一经确认接下来要做的就是完善和签署法律文件,虽然现在基本上都实行典当行的格式合同和抵押登记部门的格式合同,但每一个业务肯定有其特殊的地方,特别是典当业务的高风险性质,尤其要求从业人员务必更加严谨细致排查各种不确定性,排除漏洞和风险隐患。

三、 贷后检查风险控制节点

(一)发放贷款即当金的管理:确认借款人与收款人是否一致,到帐方式、收存证件。要求放款部门和业务管理部门做好对接。

(二)贷后回访与跟踪

该环节目前被多数典当行轻视,最多的工作就是到期催缴续费或者催促赎当。随着行业发展不断出现的各种问题,业务管理中的贷后跟踪越来越引起管理者的重视。典当行业的招牌是快捷方便,快是优势,也是弊端,在短时间内把客户考察清楚只能是相对的,在履行完典当放款手续后,贷后工作的重要性就显现出来。

首先,制定现实可行的贷后回访制度并严格执行。要借鉴银行的“下户”方式,定期对客户进行回访跟踪,了解他的实际情况,进一步分析还款能力,哪怕是见个面聊聊天,也能够为我们及早发现问题控制风险提供可能的机会。虽然我们一般情况下有抵押物并设定抵押登记,但如果单纯靠处置抵押物来偿还贷款,会极大地影响资金流动性,从而影响正常经营。

风险控制节点:

1、发现问题,及时动手,保全财产为第一要务。正常的客户借钱都是想按期归还的,除非是恶意欺诈,但随着时间的变化,本来就需要救急的客户面临的环境又进一步恶化以致出现他不能控制的局面,这种风险越早发现,越早动手越有利。

2、房地产典当业务期限不宜过长。这也是《典当管理办法》法规的要求。如果有确实长时间不能赎当的情况,那么说明客户迟早会出现问题的可能性增大,可以要求分期赎当,逐步减少本金降低风险。

3、对房产抵押物要定期检查。这不仅包括抵押物的实际使用情况,还包括抵押物的法律状况,有没有司法查封,有没有设立二次抵押等,这都有利于及早发现问题,规避风险。

其次,实行业务例会制度,每周每月定期分析业务发展状况,

业务结构比例;每月进行系统性风险和非系统风险分析会,根据风险分析制定每一个年度业务操作细则。